Cómo pagar una residencia

¿Cómo poder pagar una residencia? ¿Cómo obtener fondos para completar la pensión? Estas preguntas es muy probable que nos las hayamos hecho. Quizá no porque esta situación nos afecte a nosotros directamente, pero, probablemente, porque puede ser un problema para nuestros padres o para un familiar. En el mercado financiero existen varios productos que quizá nos puedan ayudar. Lo importante es no precipitarse y analizar detenidamente las condiciones. En este articulo os informamos detenidamente de tres de ellos.

De dónde se pueden obtener fondos para pagar una residencia

A medida que envejecemos es más difícil seguir siendo completamente autónomo. Hacerse mayor suele ir acompañado de un aumento de la dependencia. Para hacer las mismas cosas que antes, se necesita que una persona te ayude o que un profesional te enseñe cómo poder hacerlas de una forma distinta. En definitiva, se requieren cuidados, y esos cuidados hay que abonarlos. El problema es que en muchas ocasiones las pensiones no alcanzan para sufragar todos esos gastos.

Estas dificultades económicas son mucho más frecuentes de lo que imaginamos. El Instituto Nacional de Estadística (INE) asegura que, de mantenerse la actual tendencia demográfica, en el año 2030, el porcentaje de personas de 65 años o más llegará a ser el 30% de la población . Para alcanzar esa cifra solo quedan siete años. Actualmente, los mayores de 60 años suponen el 20,1% de la población.

Por otra parte, otra característica frecuente en la generación de los mayores de 65 años es que el 90% tiene una vivienda en propiedad. Ese inmueble constituye su principal fuente de ahorros, porque, según el Banco de España, solo un 11% tiene un Plan de Pensiones y solo 1 de cada 4 tiene una cuenta de ahorros.

Teniendo en cuenta esta situación, existen varias opciones para que las personas mayores encuentren el dinero necesario para obtener esos cuidados.

Cuidados que pueden ser recibidos en el domicilio, en un Centro de Día o en una residencia.

¿Cómo funciona el Programa Pensium para pagar una residencia?

El Programa Pensium es un sistema de financiación que permite recibir a la persona propietaria de una vivienda el anticipo de un alquiler que se cobrará en un futuro.

Las aportaciones que se acuerden pueden ser hasta del doble del alquiler y están garantizadas incluso cuando el piso esté vacío.

La deuda se generará a un interés fijo nominal que se obtiene de restar el 1% a la media de los tres últimos tipos publicados por el Banco de España para los créditos al consumo a más de cinco años. El tipo que aplique se mantendrá fijo durante toda la operación.

Este programa se compromete a pagar a la familia unas cantidades por anticipado durante el tiempo que sea necesario. A cambio, se encargarán de alquilar su vivienda en propiedad.

Para alquilar esa vivienda, Pensium se ocupa de todo: de reformar la vivienda para hacerla más atractiva al mercado, de gestionar el alquiler y de hacer todos los trámites porque percibe una cuota fija mensual por la gestión inmobiliaria y la primera mensualidad, una vez formalizado el contrato de alquiler. Estos importes se deducen de los ingresos generados por el alquiler.

La familia recibirá la primera aportación, correspondiente al primer semestre, tras la firma del programa ante notario. No es necesario que la vivienda esté alquilada.

Los costes de formalizar la escritura pública, los costes de tasación de la vivienda y la valoración del alquiler, los costes de gestoría y registro de la operación, se denominan gastos de formalización y ascienden a 1.925 euros, que se abonarán con los alquileres de la vivienda.

Si persona mayor decide cambiar de idea, la operación se puede cancelar en cualquier momento sin que tenga que abonar un coste adicional, lo único que deberá hacer es pagar la deuda contraída hasta ese momento.

En el caso de que la vivienda carezca de inquilinos durante un periodo, la persona mayor no dejará de percibir la aportación pactada. Se seguirán generando intereses y deuda, que se abonarán con los futuros alquileres.

Cuando ya no sea necesario que la persona mayor siga recibiendo las aportaciones, Pensium seguirá cobrando el alquiler hasta que se cancele la deuda.

El contrato finalizará una vez se haya pagado toda la deuda.

Beneficios fiscales

Si la persona que contrata el programa Pensium está reconocida por la Ley de la Dependencia con un grado I, II o III, la operación no tendrá que liquidar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

Caso práctico del programa Pensium

En la guía que ha elaborado este programa sobre cómo pagar una residencia incluye un caso práctico.

Carmen Barba (nombre ficticio) tiene 86 años y, tras la valoración que le han hecho para Ley de la dependencia, ha obtenido un grado II o dependencia severa. Esto significa que necesita ayuda para realizar varias actividades de la vida diaria dos o tres veces al día. Tiene problemas para comer sola, lavarse y vestirse. Sin embargo, todavía no necesita que un cuidador esté pendiente de ella constantemente.

Carmen ha decidido que en una residencia estará mejor atendida. El problema al que se enfrenta es su coste. La pensión no le alcanza, le faltan 1.300 euros mensuales. Pero su piso en Madrid, en el que todavía vive, está valorado en 195.000 euros. Para poder alquilarlo necesita que se hagan algunas reformas valoradas en 7.000 euros.

• Pensium ha realizado un estudio y, tras valorar la vivienda, ha estimado que se podría alquilar por 750 euros al mes.
• Para pagar la residencia se necesitan 1.300 euros, además de la pensión. La familia acuerda con el programa Pensium que Carmen reciba unas aportaciones de 1.300 euros al mes.
• Al formalizar el contrato, Carmen recibe seis mensualidades como anticipo. Decide, entonces, ingresar en una residencia.
• El siguiente anticipo lo recibirá seis meses más tarde. Las aportaciones se revalorizarán anualmente durante todo el tiempo que dure el programa.
• Pensium solo controlará la vivienda para la gestión del alquiler. La familia mantiene la propiedad.
• Pensium adelantará los 7.000 euros que necesita la vivienda para ser alquilada. Una vez reformada, se pondrá en alquiler.
• Carmen recibirá los anticipos de las aportaciones acordadas cada seis meses y la familia no tendrá que encargarse de nada.
• Cada seis meses, Pensium ingresa las aportaciones correspondientes a ese periodo, se liquidan los intereses y se paga la deuda con los ingresos netos obtenidos.
• Cuando lo desee, la familia puede finalizar el programa y pagar la parte de la deuda contraída pendiente de abonar. Otra opción es que Pensium continúe con la gestión del alquiler hasta que recupera el importe pendiente.

Ventajas e inconvenientes del Programa Pensium

Según la OCU (Organización de Consumidores y Usuarios), la ventaja principal de este programa es la posibilidad de obtener una renta mediante el alquiler del piso más una cantidad adicional, con lo que se puede asumir el pago de una residencia, si con el alquiler no alcanzara para pagarla.

Entre los inconvenientes, esta organización señala los costes:

• Hay que pagar una comisión de apertura de 1.925 euros más los costes por formalizar una escritura pública ante notario y abonar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, si la persona no tiene reconocido ningún grado por la Ley de la dependencia.
• Pensium se quedará con la primera mensualidad del alquiler y, además, se quedará con un 5% de la renta en concepto de comisión por la gestión.
• El propietario asume el riesgo de que el inquilino no pague. Para evitar ese peligro, tendrá que contratar un seguro de impagos adicional.
• Por el crédito dispuesto, hay que pagar un interés del 5,7% anual.

¿Qué ofrece la hipoteca inversa si queremos pagar una residencia?

Se trata de un producto financiero que convierte el valor de la vivienda en una renta mensual. En realidad, es un préstamo con garantía hipotecaria a un interés fijo, por el que la entidad paga una renta mensual a la persona mayor. Mientras que la persona viva, no tendrá que devolver ni las cantidades que haya recibido ni los intereses. La deuda se liquidará cuando la persona fallezca.

Para solicitarla, suele ser preciso ser mayor de 65 años, aunque depende de la entidad con la que se negocie. El límite para solicitarla suele estar en los 70 años, pero puede variar cuando la persona es dependiente.

Si en el momento de negociar este producto, la persona ya tiene un préstamo hipotecario, deberá cancelarlo previamente. Las entidades financieras se encargarán de adelantar el dinero para cancelar la hipoteca.

El cálculo de las rentas mensuales se fija teniendo en cuenta el valor de la tasación del inmueble, la edad y el sexo de los propietarios. Estos factores determinan la esperanza de vida de cada uno de ellos. La renta mensual aumenta en función de la edad del suscriptor.

El importe también dependerá del tipo de hipoteca inversa que se suscriba:

Hipoteca inversa vitalicia: la persona recibirá una renta mensual vitalicia, que suele ser menor que la renta temporal. Si la persona vive más allá del plazo máximo establecido por el crédito, un seguro de renta vitalicia se encargará de pagarle las cantidades acordadas.

Hipoteca inversa temporal: la persona percibe la renta durante un periodo negociado, en el que se recibiría el total del valor de venta del inmueble. Pasado este plazo, la persona dejaría de obtener esa renta, pero podría seguir viviendo en su vivienda. Suele ser más aconsejable suscribir este producto cuanto mayor es el suscriptor porque la cuantía que se recibe es más alta.

Hipoteca inversa de disposición única: En función del valor de tasación del inmueble, la persona percibe una cantidad única.

Beneficios fiscales

Si la vivienda, sobre la que se pide la hipoteca inversa, es la residencia habitual del adulto mayor, no tendrá que pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

Las cantidades mensuales no están sujetas al impuesto de la renta de las personas físicas (IRPF).

Si la vivienda fuera una segunda residencia se tendrá que pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

Cómo se cancela una hipoteca inversa

Se puede cancelar en cualquier momento y la mayoría de las entidades no piden pago de comisiones.

Se tienen que devolver las cantidades percibidas hasta el momento de la cancelación.

La deuda incluye también los gastos iniciales (notario, registro de la propiedad, tasación del inmueble) abonados por la entidad financiera más los intereses generados hasta la cancelación.

Hay que recordar, que la persona nunca ha renunciado a la titularidad de la vivienda, solo se ha utilizado como garantía.

Liquidación de una hipoteca inversa

Tras el fallecimiento de la persona que ha contratado la hipoteca inversa, los herederos reciben la propiedad de la vivienda y se hacen cargo de la deuda.

Para liquidarla pueden optar entre:

• Pedir una hipoteca para asumir la deuda, que pueden pagar alquilando la vivienda.
• Pagar la deuda.
• Vender la vivienda, pagar la deuda y quedarse con la diferencia.

Ventajas e inconvenientes de la hipoteca inversa

Las rentas que obtiene la persona mayor para pagar, por ejemplo, una residencia no suelen ser muy elevadas. La OCU afirma que para una vivienda valorada en 200.000 euros, y suponiendo que la persona mayor tenga 80 años, la renta podría oscilar entre 500 y 600 euros mensuales.

En el caso de que la persona mayor supere la esperanza de vida estimada por el banco dejaría de obtener la renta. Para evitar esta situación, la mayoría de las entidades ofrecen un seguro de rentas vitalicias. Pero este tipo de seguros suele tener una prima elevada, con lo que las rentas serían todavía más bajas.

Los gastos por contratar una hipoteca inversa son similares a los de cualquier hipoteca.

¿La renta vitalicia inmobiliaria es una opción para pagar una residencia?

Se trata de un contrato, por el que las personas mayores de 70 años pueden obtener una renta para toda la vida, a cambio de ceder la propiedad de su vivienda, pero conservando el derecho a poder seguir residiendo en ella hasta su fallecimiento (usufructo).

El propietario transmite nuda propiedad, es decir, transmite la propiedad sin derecho a disfrutarla. Ese derecho se conserva para el vendedor.

En el momento de formalizar la operación ante un notario, la persona, si lo desea, puede solicitar un anticipo.

La renta mensual que percibirá la persona, se establecerá en función del valor del inmueble y su esperanza de vida, que se determinará teniendo en cuenta la edad y el sexo.

En el caso de que la entidad con la que se ha firmado este contrato dejara de pagar las rentas, la persona que ha firmado el contrato volvería a recuperar la propiedad de la vivienda sin tener que devolver las rentas mensuales.

Beneficios fiscales de la renta vitalicia inmobiliaria

Por la transmisión de la nuda propiedad del inmueble se genera un incremento patrimonial. Pero si se trata de la vivienda habitual, y la persona tiene más de 65 años, está exenta de pagar este impuesto.

Las rentas vitalicias tienen una importante reducción fiscal. A partir de los 70 años, el 92% de la renta está exenta de impuestos y solo se tributa por el 8%.

Al perder la propiedad de su vivienda, la persona ya no tendrá que pagar el impuesto de Bienes Inmuebles, los gastos de la comunidad o el seguro del hogar.

Ventajas e inconvenientes de las rentas vitalicias

Según la OCU, las rentabilidades que ofrece este crédito no suelen ser altas. Esta organización se basa en un producto de la Mutua Madrileña, que ofrece un 2,24% antes de impuestos. Si la persona ha contratado, por ejemplo, un seguro de 100.000 euros, obtendría 185 euros al mes.

Si la aseguradora por cualquier circunstancia no pagara, el cliente que ha contratado ese seguro no está amparado por el fondo de garantía. Luego tendría que asumir las pérdidas.

Referencias:

-¿Cómo se paga una residencia de ancianos? Cronoshare.

-Modelos de financiación de residencias de mayores. Mundo Mayor.

-¿Qué es una hipoteca inversa? BBVA

-España sigue envejeciendo: en 2030 los mayores de 65 años serán el 30% de la población. Cinco Días.

-Cómo funciona la hipoteca inversa y qué ventajas ofrece. Cinco Días.

-Qué son las rentas vitalicias y cómo funcionan. Banco de Santander

-Qué son las rentas vitalicias. BBVA.

-OCU. Inmobiliaria. Fincas y casas.